2023年房地产行业投资策略：曙光金海近晴雪玉峰高

发布时间：2023-01-14 04:46:56 丨 浏览次数：

　　火狐电竞官方网站本轮行业下行周期演变及复苏路径推演：本轮行业下行周期始于供给侧去杠杆，当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制。供给侧信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。针对房地产困境已从供需两端发力，从地方到中央陆续出台多轮放松政策，且力度与频次逐渐加强，供给侧在信贷融资、债务融资和股权融资三方面的

　　本轮行业下行周期演变及复苏路径推演：本轮行业下行周期始于供给侧去杠杆，当前房地产泡沫化金融化势头已得到遏制。供给侧信用修复和供给主体资产负债表修复是行业复苏的先决条件。针对房地产困境已从供需两端发力，从地方到中央陆续出台多轮放松政策，且力度与频次逐渐加强，供给侧在信贷融资、债务融资和股权融资三方面的通道均已打通，后续融资渐次落地将开始改善优质房企现金流情况。2023年行业复苏将遵从“供给主体现金流恢复—需求侧刺激政策推进—各方市场主体预期扭转—销售回暖”的路径演绎，目前仍然处于第一阶段。

　　中长期房地产市场需求稳定，至2030年商品住宅仍能维持12亿平的销售规模中枢。根据我们《未来中国房地产市场规模还有多少空间？》报告的测算，预计2022年我国每年新增城镇居住需求约12.6亿平方米，2030年需求为12亿平方米。改善性需求将在2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大需求。

　　供给侧调整推动行业格局优化。1）销售：优质民企及龙头央国企销售企稳，预计2023年二季度后全国销售回暖。未来市场或将不再“唯规模论”，继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企，注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远，大部分民企缩表存活后将成为区域型房企。2）土拍：央国企及城投扩表，预计2023年土地市场略滞后于销售回暖。2023年土地市场真正迎来回暖的关键在于民企拿地能力何时会恢复，民营房企作为过去土地市场拿地主力，根据过往历史周期经验，房地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复3-6个月。3）融资：央国企背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大，而民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

　　对投资适当乐观，对销售谨慎乐观，对新开工不悲观。中性情景假设下，我们预计2023年全国房地产销售面积、新开工面积、投资金额、竣工面积分别同比为-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

　　投资建议：中国房地产行业已经进入到了全新的发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，无论在销售、拿地还是融资方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。在此时点，我们建议关注：1）开发业务：有扩张意愿和能力的进取型央国企以及绝处逢生的优质民企，如保利发展、招商蛇口、华润置地、金地集团、新城控股、绿城中国等。2）代建业务：行业规模扩张，逆周期属性，现有龙头明显受益，如绿城管理控股。

　　风险提示：行业下行压力超预期；模型测算偏差；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。

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　　1月13日晚间，在中国证监会指导下，上交所发布《关于加强退市风险公司2022年年度报告信息披露工作的通知》，同时配套修改相关公告格式指南，要求已被实施财务类退市风险警示的上市公司在年度报告披露前增加风险提示频率及针对性，包括区分不同情形进行重点提示、按要求披露年度报告编制及审计进展等，旨在推动相关上市公司及其会计师事务所等主体归位尽责，审慎评估并充分揭示退市风险，及早明确市场预期，彰显上交所进一步严格落实退市制度、保护投资者利益的决心。

　　由中国人民大学重阳金融研究院主办，中国人民大学全球治理研究中心、中国人民大学中美人文交流研究中心、巨丰金融研究院承办，北京巨丰金控科技有限公司、新经济学家智库支持的2023年宏观形势年度论坛暨第四届中国智库国际影响力论坛，将于2023年1月16日-1月17日在北京举办。

　　招商银行发布业绩快报，2022年实现营收3447.8亿元，同比增长4.08%；实现净利润1380.12亿元，同比增长15.08%。

　　政策面持续回暖下，有助于地产竣工-销售逐步复苏向上。家居工程订单有望率先复苏，家居零售重线下服务，随着线下客流的逐步恢复，基本面拐点可期。

　　滑动轴承更适合高载荷、低转速的应用场景，并具备低噪声/低成本/小体积/免维护或少维护等优势。我们认为，风电行业更适合使用滑动轴承，未来滑动轴承的市场渗透率有望进一步提升。

　　2023年快递数据观测具备显著意义。中国的社会消费品零售总额占GDP的比例超过了35%，而社会消费品中通过网购线上途径实现销售的比例又已经达到了27%，网购数据对于观察今年经济和消费复苏态势是具有重要意义的。

　　事件概述：1月12日，国家发改委、住建部联合发布《关于加快补齐县级地区生活垃圾焚烧处理设施短板弱项的实施方案的通知》。

　　服务实体经济是证券行业存在的基石。证券公司聚焦服务实体经济是中国特色资本市场的重要表现之一，2022年10月，多家证券公司密集发布服务实体经济成果。

　　入选日期：2021-12-30【上榜理由】股价近两年一直在5元以下震荡，一旦带量突破，有望创下近两年新高。...