6月重点城市房产经纪行火狐电竞业景气度：40城行业景气度全面下行

发布时间：2023-07-14 20:32:54 丨 浏览次数：

　　火狐电竞6月，40个重点城市经纪行业景气度指数全面下行，整体景气度较5月下行约3%，其中17个城市景气度指数环比降幅达到上半年来的最大值。行业整体的复苏动力不足，尤其是本月一线城市经纪景气度也全部下行，行业走高的预期进一步降低。7、8月是楼市传统的淡季，预计市场很难有明显的反弹，房产经纪行业业务开展将面临困难，行业景气度短期内面临较大的下行压力。

　　2023年6月，国内房地产政策延续宽松基调。中央层面，央行时隔10个月后再度下调LPR报价10个基点，对市场释放宽松信号。住建部与中国银行交流会中提出探索建立房屋养老金制度，这将为房屋提供全生命周期安全保障，为城市更新带来新的增长机遇，同时提倡现房销售制度，有助于更好地防范房地产金融风险。

　　地方出台的房地产调控政策呈减少、减弱趋势，年中节点时期，不少地区发布整体关于房地产市场发展的方向性政策文件。具体举措主要仍在于需求端的支持，比如调整限售、优化公积金政策、发放购房补贴等等。

　　新房市场方面，本月40个重点城市合计成交量环比再次下滑，一线城市最具韧性，仅广州成交环比下滑约6%，其他三个城市商品住宅成交面积环比均有增长。部分二三线城市下行趋势明显，特别是前期热度很高的杭州、成都、合肥等城市，本月成交均环比转降。二手房方面，一线城市成交量均下滑，部分热点二三线城市，如成都、杭州、南京、东莞等，成交环比跌幅都在20%以上。市场表现不佳，直接影响经纪行业景气度。

　　6月，40个重点城市在线房产经纪门店数量较上月整体下降约2%，在线作业经纪人数量环比下降约5%。由于房地产市场“小阳春”行情未能持续，3、4月份市场就开始走弱，5月多数市场延续前期态势。到6月，市场继续走弱，直接影响经纪行业作业情况，致使重点城市线上开工指数普遍下滑。

　　本月，40个城市中，除贵阳和长春由于线上作业经纪人小幅增加使得开工指数略有增长外，其他38个城市经纪公司开工指数均下滑，珠海、上海、厦门下降幅度最大，主要是由于线上作业们店和线上作业经纪人均有较大比例的减少。

　　新房找房热度在5月份短暂维持稳定后，在6月份再次降温，40个重点城市找房热度全面下滑，总体较上月环比下降超过10%。6月份，受半年度结束冲击业绩的影响，开发商加大推盘和营销力度，但从效果来看并未给市场带来翘尾行情。随着时间推进至7、8月地产行业传统淡季，市场或将继续受到考验。

　　此外，基于58安居客研究院统计，6月份客户对于各个新房户型的关注热度延续上月的趋势，各梯队城市对于1房、70平方米以下的新房，以及4房及以上、150平方米以上的新房的热度占比提升。这表示各梯队城市在经过1季度冲击性的主流需求释放后，均面临后续需求不足，后继无力的状况，市场上的将主要是刚需中的刚需和机会性的终极改善需求活跃火狐电竞，无法支撑起常规的市场规模。

　　整体来看，新房市场短中期内将处于筑底期，新房经纪业务的热度也将随之降温，面临较大的市场压力。

　　6月份，武汉、郑州新房项目开渠指数有较大比例的上升，贵阳、广州、重庆开渠指数也有小幅上升，主要或是由于市场去化难度提升，使得新房销售对于渠道更加依赖，新房经纪业务规模受益，但由于城市新房热度降低，规模能否转化受益还是未知数。杭州、南京等城市新房项目渠道开通比例明显下降。

　　整体来看，重点40城新房市场开渠指数稳中微降，多数新房经纪业务拓展平稳，波动较小。但由于市场热度下降，成交难度提升，经纪业务实际回款难度随之提升，行业景气度也受到影响。

　　6月份，据58安居客研究院统计，40个重点城市二手房找房热度环比下滑约6.4%，其中仅武汉二手房看房热度有小幅的增长，其他39个城市均有不同程度的下跌，尤其是三亚和上海，热度降幅超过20%。三亚主要是季节性影响，而上海更多受市场环境影响。

　　2023年上半年，重点城市二手房市场出现了一波短暂的反弹之后再次回落，主要是2022年下半年积累的客户需求集中释放之后，后续无法持续形成的持续回调，在6月份二手房市场热度再次回落至冰点。

　　一方面，宏观经济前景不明朗，购房者对自身收入的未来稳定增长预期不足，对市场预期也不明确，放缓了入市购房的节奏；另一方面，目前活跃的改善型需求较多，但是改善型需求需要房屋置换才能满足，而购房节奏普遍放缓至成交低迷，也延缓了改善的步伐。再者，部分重点城市新房执行限价政策，一二手房房价出现倒挂现象，导致二手房需求进入新房市场，进一步影响二手房市场回暖。成交逐渐走弱，传导至二手房价格，包括上海在内的核心城市都出现价格下跌的情况，购房者基于“买涨不买跌”的考量，观望情绪更加浓重，这或将使得二手房市场短期内持续处于调整中，进而使得二手房经纪业务开展面临更大困难。

　　40个重点城市中，仅有福州、合肥、太原、武汉四个城市6月份二手房挂牌的在架时间缩短，29个城市这一时间延长，表示城市当月的二手房成交周期在拉长。当前二手房在架时长持续上涨，一方面是由于多数重点城市二手房房价处于下行区间，并且市场热度也在持续下行，房东出售意愿明显降低，新增挂牌房源量减少，对于在架时长的摊薄缩短影响减小；另一方面是购房者观望情绪浓郁导致，尤其是房价持续调整，购房者对于房价的未来预期降低，当前的购买意愿也逐渐降低，由此造成二手经纪业务不景气火狐电竞。

　　由于新房市场和二手房市场具有一定的联动性，当前部分城市出现房价倒挂，“以旧换新”的现象，新房和二手房时长产品供需形成互补，促进市场进入良性循环。上半年来看，重点城市新房和二手房的成交普遍走出冲高回落的态势，6月年中节点，多数城市也并未走出翘尾行情。并且随着时间推进至7、8月份，进入房地产行情的传统淡季，两个市场的成交量都将面临进一步下滑的压力火狐电竞，对于经纪业务来说将迎来更大的挑战。

　　经纪行业方面，四个一线城市经纪公司开工指数在本月均呈下降趋势，其中上海降幅最为明显。指数下行主要是由于在线作业的经纪门店和经纪人环比均减少，由于二月份春节节后开工带来的季节性经纪门店和经纪人数增加，叠加市场购房需求集中释放，推动一线城市经纪行业当月线上开工指数大幅上涨，但是随着需求逐渐转弱，从5月份开始这一指数开始下行。

　　据58安居客百万经纪人生存现状结果统计，进入二季度，获客难，客户转化难的问题是当前房产经纪人作业中面临的主要难题，这一问题在一线城市中尤为突出。随着半年节点已过，市场进入淡季，在成交难度加大，市场观望情绪浓厚，需求后继无力的情况下，经纪公司的经营情况也将持续承压，或将面临更为长期的调整。结合百万经纪人调研结果，一线城市除了依赖网络端口获房获客外，线下门店也是重要的拓展渠道，且这一比例也显著高于其他梯队城市，这也在一定程度上影响了经纪人在线开展作业的积极性。

　　市场方面，上海各项相关指标同样下行幅度最大。6月，上海第五批次新房取证入市，供应面积环比大增，创今年单月新高，成交也环比也小幅放量，但是作为市场现行指标，新房的找房热度大比例降低，这也预示短期内，后市不会有大的起色。特别是上海新房市场对于渠道的依赖度始终比较低，因此对于经纪业务的规模没有大的支撑作用。由于新房的供应大增，对客户有一定的分流作用，二手房市场成交受到了新房市场的冲击，6月成交量连续第三个月下行。目前，交易双方均持有浓重的观望情绪，客户期待价格继续降低，而房东大多也不愿意大幅降价，成交节奏明显放缓。目前构成成交主力的房源，大多是房东急于变现，愿意不断降价。随着这部分人群的逐渐减少，大幅降价空间收窄，市场可能进入僵持阶段，成交盘整筑底，将加大二手经纪业务的开展难度。

　　北京6月新房供应环比倍数增长，渠道比例保持稳定，但整体成交规模环比降低，新房找房热度指标也大幅降低，仅次于上海，新房经纪业务受到一定程度的影响。二手房成交量和5月相比下降10.6%，和去年同期相比则上涨5.4%，市场低位运行。当前买卖双方的价格博弈在继续，二手房市场正处于阶段性需求回调的时期。

　　广州经纪行业景气度在一线城市中下行比例最小。当月新房开渠比例小幅上升，但新房热度下滑，略微影响新房经纪业务的开展，特别是成交端表现也一般。广州二手房网签环比也继续下降，除价格预期将走低、未来收入等影响外，也在于新房的分流。部分中心城区加大推盘力度，分流部分高端改善型购房群体；增城等远郊区域新房营销推广力度大，削弱二手房的竞争力。

　　6月，深圳新房渠道保持稳定，商品住宅成交量环比上涨约7%，主要是部分网红盘成交较好，整体新盘客户到访量一般，找房热度小幅下滑。二手房方面，深圳本月成交环比降幅超过10%，热度有所下降，交易周期也稍有延长，随着市场需求疲软，市场去化节奏放缓，挂牌量始终处于高位，这也说明整体购房情绪并未有所改善，购房者普遍保持谨慎观望态度。

　　总体来看，本月四个城市经纪行业景气度下行的底层逻辑基本一致，尽管受房企冲击年中业绩节点的影响，但新房成交并未大幅上扬，并且由于新房市场对二手房市场形成一定程度的挤压，造成二手房市场也继续下行。归根到底，主要是受宏观经济环境影响，整体购房需求较为疲软，各个城市都面临较大压力，行业景气度短期内难以全面复苏。

　　本月仅武汉经纪行业景气度较上月保持稳定，主要是由于新房业务开渠指数上升，二手房市场找房热度小幅回升，在架时长也有小比例的缩短。

　　6月武汉新建商品住宅供应环比增加约46%，但是市场去化情况不理想，由此项目开渠比例有所提升。反观二手房市场，5月成交环比大增，到6月其成交套数超过新房成交套数，较新房环比降幅为小，同比呈增加趋势。由此带来的市场热度也延续了5月的态势。并且由于二手房房价普遍在下跌，如果不在价格上做出让步则难以成交，部分卖家为了快速出手劣质资产，回笼资金，在价格上做出较大让步，也带动了一些市场热度。

　　总体来看，当前武汉经纪行业的景气度虽然保持平稳，但行业基底较为脆弱，尽管渠道比例和热度维持稳定，若是成交走向低迷，无法转化成业绩，则经纪行业将面临困境。

　　整个上半年来看，经纪行业景气度在2月份冲高后节节回落，6月景气度继续下行，和市场成交走势大致一致。主要是由于楼市成交在二季度逐月回落，看房的热度也明显下降，年中的业绩冲刺月也没有迎来预期中的止跌行情。这说明伴随市场上主流的刚需刚改热度退潮，改善需求后继承接不力，短期内对于成交的支撑作用有限。二手房市场本月的下行压力进一步凸显，购买力瓶颈初显。展望后市，若短期内没有强有力的救市政策出台，新房和而首付市场还将低位运行，经纪行业也将继续面临较大的业务开展压力。